Что такое флиппинг: как работает бизнес по перепродаже недвижимости

Есть множество способов заработать на сделках с недвижимостью. Один из них — флиппинг. В этой статье для редакции «Деньги» Skillbox Media рассказываем главное о нём.

• Что такое флиппинг и как он выглядит в России
• Как флипперы выбирают недвижимость
• Из-за чего флипперы могут потерять деньги
• Можно ли зарабатывать на флиппинге пассивно и какие риски это несёт

О флиппинге рассказал основатель и генеральный директор инвестиционной платформы «ВБетон» Иван Тягунов.

Что такое флиппинг и как он выглядит в России

Флиппинг — это способ заработка на быстрой перепродаже недвижимости. Флипперы покупают объекты по цене ниже рыночной — например, квартиры, которым нужен ремонт. Затем они устраняют недостатки, снижающие стоимость недвижимости, и продают её дороже.

Доходность формируется за счёт разницы между ценой покупки и продажи объекта. Наибольшую доходность флиппер получает, когда покупает жильё со скидкой, делает ремонт и продаёт с наценкой в срок до 12 месяцев. Последнее условие очень важно: чем быстрее флиппер продаст объект, тем больше денег (в годовом выражении) заработает и тем быстрее сможет приступить к следующему проекту.

Флиппинг требует не только денег, но и времени и опыта. Нужно искать подходящие объекты, оценивать затраты на ремонт, контролировать работы и заниматься продажей. Поэтому флиппинг правильнее рассматривать не как пассивную инвестицию, а как полноценный бизнес на недвижимости.

В России флиппингом иногда называют и другую стратегию — покупку квартир в новостройках на этапе котлована с последующей перепродажей после сдачи дома. Особенно популярной такая схема была в 2020–2024 годах, когда действовали льготные ипотечные программы и росли цены на жильё. Квартиры дорожали за время строительства, поэтому инвесторы зарабатывали на разнице между ценой покупки и ценой продажи. Доходность таких сделок могла составлять около 15–20% годовых.

В 2024 году программа безадресной льготной ипотеки кончилась, а условия семейной ужесточили, и рост стоимости жилья замедлился. Зарабатывать на простой перепродаже квартир стало сложнее, особенно в сегментах «эконом» и «комфорт», где много похожих предложений. В результате интерес инвесторов к такой стратегии заметно снизился.

Классический флиппинг сместился в более дорогой сегмент. Сегодня основная активность приходится на жильё бизнес- и премиум-класса стоимостью от 600 тысяч рублей за квадратный метр. Здесь покупатели готовы доплачивать за качественный ремонт и решение юридических вопросов по квартире, поэтому у флипперов остаётся больше возможностей для заработка.

Как флипперы выбирают недвижимость

Для флиппинга подходят разные виды жилой недвижимости. Чаще всего флипперы работают с квартирами, но могут зарабатывать и на перепродаже загородных домов. В обоих случаях они ищут объекты, которые можно приобрести по сниженной цене, но после покупки работают с ними по-разному. Рассмотрим каждый вариант подробнее.

Квартиры

В случае с квартирами дисконт чаще всего получают в нескольких случаях.

Скидка от застройщика. Иногда девелоперы проводят акции и продают квартиры со скидкой до 10% — например, так делают в сегментах «бизнес» и «премиум». При покупке таких объектов флипперы сравнивают их стоимость с ценой похожих предложений на рынке, чтобы убедиться, что скидка не является рекламной уловкой.

Срочная продажа. Если собственнику нужно быстро продать квартиру, он может сделать скидку до 20–25%. Флипперы тщательно проверяют такие предложения: им нужно убедиться, что у квартиры нет арестов, долгов и обременений. Отдельное внимание уделяют квартирам, которые недавно перешли по наследству или продаются во время развода. В таких ситуациях могут появиться другие претенденты на имущество, способные оспорить сделку.

Продажа с торгов. Государство, банки и арбитражные управляющие продают недвижимость через аукционы. Часто итоговая цена лотов оказывается на 15–20% ниже рынка. Такие объекты обычно имеют меньше юридических рисков, однако проблемы могут возникнуть с жильцами: их выселение иногда занимает много времени.

Плохое состояние. Квартиры, требующие капитального ремонта, могут стоить дешевле аналогичных объектов в хорошем состоянии. Флипперы используют это, чтобы купить объект с дисконтом, сделать ремонт и затем продать его дороже. При этом они заранее оценивают стоимость работ и материалов и сопоставляют её с потенциальной ценой готовой квартиры.

Загородные дома

С загородной недвижимостью флипперы обычно работают по двум сценариям.

Флиппинг недостроенного дома без кадастрового учёта. Флиппер покупает участок, на котором стоит недостроенный объект, — например, фундамент дома или каркас без коммуникаций и внутренней отделки. Даже если такой объект находится в популярной локации, продать его дорого вряд ли получится — он не представляет интереса для покупателей.

Флиппер пользуется этим: он торгуется и выкупает участок по цене сильно ниже рынка. Затем достраивает дом, ставит его на кадастровый учёт и продаёт как дом от застройщика. Недвижимость от застройщика можно покупать по семейной ипотеке, но таких домов на рынке мало, поэтому объект становится более востребованным. Как правило, флиппер остаётся в большом плюсе.

Размежевание участка и создание двух объектов. Флиппер покупает большой участок (15–20 соток) с несколькими домами — жилым и недостроенным. Флиппер разделяет участок на два самостоятельных объекта и продаёт готовый дом по рыночной цене. После этого он достраивает второй объект, ставит его на кадастровый учёт и реализует как дом от застройщика. Такие проекты могут приносить от 50–60% годовых, а в особо успешных случаях — даже более 100%.

Из-за чего флипперы могут потерять деньги

Флипперы не всегда получают ожидаемую доходность. Помешать успеху проекта может несколько основных факторов.

Долгая продажа квартиры. Чем дольше флиппер не может продать готовый объект, тем ниже доходность проекта. Например, если он вкладывает 20 миллионов рублей, ремонтирует квартиру и продаёт её через шесть месяцев, получив 6 миллионов рублей дохода, доходность проекта составит 60% годовых. Если те же 6 миллионов рублей удаётся получить только через 18 месяцев, годовая доходность снизится до 20%.

Кроме того, флиппер платит за квартиру коммунальные платежи и налог за каждый месяц владения. Это дополнительно снижает итоговую прибыль, если объект продаётся долго.

Неудачный выбор объекта. Флиппер может приобрести объект без дисконта. В этом случае большой разницы между ценой покупки и рыночной ценой квартиры просто не будет.

Кроме того, иногда флипперы переоценивают потенциал отремонтированных квартир и устанавливают на них неоправданно высокую цену. В этом случае недвижимость может продаваться очень долго или для её продажи придётся делать большой дисконт. И то и другое снизит доходность проекта.

Дорогой ремонт. Рост цен на отделочные материалы, технику и мебель может увеличить расходы и снизить прибыль от перепродажи. Особенно это актуально для объектов бизнес- и премиум-класса, где используются дорогие материалы и оборудование. Помимо прочего, непредвиденные изменения в смете могут останавливать работу, что также влияет на длительность продажи объекта.

Можно ли зарабатывать на флиппинге пассивно и какие риски это несёт

Чтобы зарабатывать на флиппинге, не обязательно самостоятельно покупать и перепродавать недвижимость. Флипперы постоянно ищут инвесторов, поэтому можно вложить деньги в чужой проект и получить часть прибыли.

Расскажем про основные варианты, как инвесторы могут найти проекты для инвестиций и какие риски при этом следует учитывать.

Бизнес-клубы и личные знакомства

Флипперы могут обращаться напрямую к инвесторам или питчить проекты в бизнес-клубах. Как правило, они предлагают гибкое распределение доходности, которое зависит от финансовых результатов.

Инвестиции в такие проекты сопряжены с рисками. Вот основные из них.

Низкая диверсификация активов. В сегментах «бизнес» и «премиум» частные инвестиции в один проект могут достигать 100 миллионов рублей и выше, а через бизнес-клубы — 3–5 миллионов рублей. Если что-то пойдёт не так:

• деньги инвестора будут заморожены в проекте на длительный срок;
• инвестор может потерять доходность частично или полностью;
• в особо тяжёлых ситуациях инвестор может потерять инвестиционный капитал.

Недостаток экспертности. Если инвестор намерен вложить крупную сумму во флиппинг, он должен хорошо разбираться в отрасли. Например, уметь оценивать востребованность локации, стоимость ремонта и реальную цену продажи объекта. В противном случае есть риск выбрать проект, который не принесёт ожидаемой доходности.

Нюансы документооборота. Инвестору нужно правильно структурировать сделку. Например, оформить объект на своё имя или использовать залог недвижимости, если квартира находится в собственности флиппера. Неправильно составленный договор может лишить инвестора и прибыли, и прав на недвижимость.

Краудлендинговые платформы

В России развиваются инвестиционные платформы, на которых инвесторы могут кредитовать бизнес. Это явление называется краудлендингом или долговым краудфандингом.

К 2024 году по оценке BusinesStat общий объём рынка краудфандинга составил 53 миллиарда рублей. Из них более 80%, или более 42 миллиардов рублей, пришлось на долю краудлендинга.

Устроено это так. Допустим, на платформу обращается флиппер, которому нужно получить финансирование для ремонта нового объекта. Представители платформы проверяют его бизнес, оценивают проект и в случае положительного решения предлагают определённые условия займа. Если флиппер соглашается, с ним подписывают договор и публикуют инвестпредложение на платформе. Далее инвесторы вкладывают в него деньги, и если собирают нужную сумму в срок, платформа выдаёт её предпринимателю.

У инвестиций через платформы есть несколько преимуществ.

Профессиональная оценка и скоринг проектов. За каждой платформой стоит команда профессионалов: юристы, экономисты, бизнес-аналитики и так далее. Они тщательно проверяют юридические и экономические аспекты проектов и отбирают для публикации на платформе только лучшие предложения, в которые верят сами. Например, на платформе «ВБетон» скоринг проходят всего 3% инвестпредложений.

Возможность диверсификации активов. Поскольку платформы работают с несколькими заёмщиками одновременно, инвесторы получают доступ к целому списку проектов. Они могут распределить средства по 10–20 займам — или больше, в зависимости от того, сколько их предлагает платформа. В этом случае результаты одного проекта будут меньше влиять на общую доходность портфеля.

Низкий порог входа. Краудлендинговые платформы дают возможность вкладывать кратно меньше средств в один заём по сравнению с самостоятельным флиппингом — обычно от 1000 рублей.

Контроль государства. Работу краудлендинговых платформ в России регулирует Федеральный закон №259-ФЗ.

Риски зависят от типа займов — они бывают двух видов:

• Беззалоговые — заёмные средства не защищены залогом. Инвесторы дают деньги под «честное слово» заёмщика: если у него начнутся проблемы или он перестанет платить, вернуть деньги будет крайне трудно.
• Залоговые — займы обеспечены залогом недвижимости. Если заёмщик передумает возвращать долг, права на залог перейдут платформе. Она сможет продать его и вернуть деньги инвесторам.

Но даже залоговое обеспечение может не спасти инвесторов от потери средств. Если заёмщик инициирует процедуру банкротства, суд может затянуться на год и более. Чтобы отстаивать позицию инвесторов, платформа возьмёт комиссию на покрытие судебных издержек — и тогда они могут потерять 10–20% от тела платежа и больше.

Но при отлаженном скоринге дефолты заёмщиков случаются крайне редко. А если инвестор диверсифицирует капитал по нескольким займам, то доходность от успешных проектов может компенсировать возможные потери от дефолтов.

Главное о флиппинге и инвестициях в него в четырёх пунктах

• Флиппинг — это покупка недвижимости по цене ниже рыночной, её улучшение и последующая перепродажа. Флипперы ищут квартиры и дома с дисконтом, делают ремонт или достраивают объект, а затем продают его дороже. Такая работа требует денег, времени и опыта, поэтому флиппинг скорее похож на бизнес, чем на пассивные инвестиции.
• Флипперы ищут разные способы купить недвижимость дешевле рынка. Это могут быть скидки от застройщиков, срочные продажи, торги и объекты в плохом состоянии. С загородными домами используют другие схемы: достраивают недостроенные дома или делят большой участок на несколько объектов.
• Главные риски флиппинга связаны с продажей, выбором объекта и расходами на ремонт. Если квартира долго не продаётся, доходность снижается, а расходы на содержание продолжаются. Неправильная оценка объекта или слишком дорогой ремонт тоже могут заметно уменьшить прибыль.
• Инвестировать во флиппинг можно и без самостоятельной покупки недвижимости. Деньги можно вложить в проект флиппера через личные договорённости, бизнес-клубы или краудлендинговые платформы. Последние позволяют распределять деньги между несколькими проектами и начинать с небольшой суммы, но риск потери доходности или капитала всё равно остаётся.