Как устроены инвестиции в курортные апартаменты и сколько на них можно заработать

Об инвестициях в курортные апартаменты рассказал учредитель сети термальных курортов «Баден-Баден» Евгений Кононов.

Инвестиции в курортную недвижимость — один из перспективных инструментов сохранения капитала. Однако инвестиции в крупные объекты, такие как отели, доступны ограниченному кругу инвесторов.

Более доступный вариант — курортные апартаменты: они относительно недорогие, но могут приносить пассивный доход и подорожать в будущем. В этой статье для редакции «Деньги» Skillbox Media я объясню:

• как устроен рынок аренды курортных апартаментов;
• сколько можно заработать на нём;
• как правильно выбрать апартаменты для инвестиций;
• как инвестор может снизить риски.

Как работает рынок аренды курортных апартаментов

Апартаменты — помещения, которые юридически не относятся к жилью, но имеют все условия для проживания.

Курортные апартаменты — это помещения на территории действующего или строящегося курорта. Можно жить в них самому или сдавать их в аренду и получать доход.

Обычно такие апартаменты располагаются в популярных среди туристов местах. При этом вокруг них почти всегда развита инфраструктура: есть бассейны, сауны, спа, рестораны, детские площадки, спортивные и развлекательные объекты. Всё это повышает привлекательность объекта для арендаторов.

Инвестиции в курортные апартаменты устроены так. Инвестор покупает апартаменты, а потом сдаёт их в аренду и зарабатывает за счёт этого. Есть три способа сдачи в аренду: через управляющую компанию, самостоятельно, а также по доверенности или по соглашению. Рассмотрим эти варианты подробнее.

Сдача через управляющую компанию. В этом случае все вопросы аренды, заселения, обслуживания и взаимодействия с гостями решает управляющая компания. Взамен собственник отдаёт часть прибыли — обычно около 30%.

Этот вариант подходит инвесторам, которые хотят получать прибыль без участия в процессе. Преимущества такого подхода — профессиональное управление, отсутствие операционных задач и пассивный доход для владельца. Недостатки — расходы на управление недвижимостью и ограниченная гибкость.

Самостоятельная сдача. В этом случае владелец сам управляет апартаментами: ищет арендаторов, заселяет их и обслуживает. Это повышает потенциальный доход, но требует больше времени и усилий.

Такой вариант подходит собственникам, которые живут рядом со сдаваемыми апартаментами или имеют опыт краткосрочной аренды. Преимущества самостоятельной сдачи — полный контроль и отсутствие комиссий. Недостатки — необходимость постоянного участия и операционные риски.

Сдача по доверенности или соглашению. В этом случае собственник заключает договор с тем, кто будет сдавать недвижимость за него. Это решение подойдёт, если объект находится в долевой собственности у нескольких инвесторов — например, у деловых партнёров, друзей или родственников.

Главное преимущество такого варианта — небольшой размер вложений. Среди недостатков — сложность взаимодействия между собственниками и возможные юридические нюансы.

Сколько можно заработать на инвестициях в курортные апартаменты

Инвестиции в курортные апартаменты способны приносить около 10% годовых. Например, аналитики PLG говорят о доходности 7–12% годовых в Санкт-Петербурге при условии, что апартаментами управляет оператор и это апартаменты не на территории курортов.

В местах с большим спросом и хорошей инфраструктурой можно зарабатывать больше. Кроме того, дополнительную доходность может принести подорожание недвижимости.

Существует две основные стратегии инвестирования: краткосрочная и долгосрочная.

При краткосрочной стратегии апартаменты покупают на начальных этапах продаж, а затем перепродают ближе к окончанию строительства. Это позволяет заработать до 40% и больше из-за роста стоимости объекта во время стройки. Потом деньги можно вложить в новый проект.

Долгосрочная стратегия подразумевает инвестирование в недвижимость на срок от пяти лет и больше. Цель — получать стабильный доход от аренды и увеличивать капитал за счёт подорожания апартаментов в длительной перспективе.

Допустим, инвестор приобрёл в 2025 году апартаменты за 8 миллионов рублей. Получая от аренды доходность в 12% годовых, за 10 лет он сможет заработать 9,6 миллиона рублей. Если же предположить, что стоимость недвижимости за этот срок вырастет вдвое, общий доход составит 17,6 миллиона рублей.

Как правильно выбрать курортные апартаменты для инвестиций

Чтобы правильно выбрать объект, можно использовать чек-лист инвестора. В него входят следующие пункты:

• проверить репутацию застройщика и управляющей компании;
• удостовериться, что модель владения и аренды документально оформлена;
• убедиться в том, что курорт привлекает туристов круглый год;
• изучить разнообразие инфраструктуры внутри курорта;
• узнать, ориентирован ли курорт на семейный отдых, — хорошо, если да;
• проанализировать текущую и спрогнозировать будущую загрузку других объектов;
• подумать, подойдут ли апартаменты для личного использования;
• убедиться в прозрачности условий покупки и отсутствии скрытых расходов.

От того, насколько внимательно инвестор отнесётся к выбору объекта, зависит успех его вложений. Правильный подбор локации и модели владения позволит получить актив, способный сохранить и умножить капитал.

Как инвестор может снизить риски

Вложения в курортные апартаменты, как и любые другие инвестиции, связаны с рисками. Перечислю основные из них и объясню, как их можно минимизировать.

• Риск низкой загрузки. Чтобы его снизить, стоит выбирать апартаменты на курортах с круглогодичным потоком гостей, термальными бассейнами, разнообразной инфраструктурой, хорошим уровнем сервиса и сильным брендом.
• Риск заморозки строительства. Минимизировать его можно, если выбирать застройщиков, у которых уже есть реализованные проекты. Кроме того, следует убедиться, что вам ясна юридическая схема, а у девелопера есть все необходимые документы.
• Риск неэффективного управления. С ним могут столкнуться инвесторы, которые передают управление объектом сторонней компании. Чтобы не связаться с недобросовестным подрядчиком, необходимо внимательно проверить условия договора, опыт компании, загрузку других объектов под её управлением — и прочитать отзывы.

Помимо этого, инвестору следует помнить о расходах на содержание и ремонт. Если гость нанёс значительный ущерб, управляющая компания взыщет с него штраф, но небольшие повреждения, такие как царапины на стенах, чаще всего не учитывают.

Управляющие компании, как правило, рекомендуют страховать апартаменты, чтобы покрывать ущерб от серьёзных происшествий — например, пожаров и затоплений. Однако страховые выплаты за мелкие поломки и естественный износ обычно не предусмотрены. Поэтому инвестору стоит заранее учитывать возможные затраты на восстановление и создать резерв на экстренные расходы.

Главное об инвестициях в курортные апартаменты в 3 пунктах

• Апартаменты — помещения, которые не относятся к жилым юридически, но в которых можно жить. В апартаменты можно инвестировать: купить их на этапе строительства и перепродать или купить и сдавать в аренду. Сдавать в аренду можно самостоятельно, с помощью отельного оператора, по доверенности или по соглашению — при помощи кого-то ещё.
• Инвестиции в апартаменты способны приносить 10% годовых, а если выбрать хороший курорт — и больше. Но есть риски, которые могут уменьшить доходность: низкая загрузка, неэффективное управление, заморозка строительства. Кроме того, следует помнить о расходах на содержание и ремонт.
• Чтобы выбрать хороший объект, нужно проверить много что — от репутации застройщика до прогноза загрузки. Проще всего оценить потенциал, посетив действующий курорт самостоятельно. Если он загружен в будни и выходные, предоставляет много услуг, имеет отлаженный сервис и узнаваемый бренд, это хорошие сигналы.