Инвестиции в недвижимость в 2024 году: выгодно ли инвестировать, какие стратегии работают

Рассказала об инвестициях в недвижимость

Мария Кузнецова

Практикующий инвестор, основательница компании Frontiers, эксперт по финансам и масштабированию бизнеса.

За последние три года цена на квартиры в российских новостройках выросла на 69%, а на вторичное жильё — на 48%. Если посмотреть на сайты с объявлениями о продаже, может показаться, что рост цен продолжился, а значит, нужно инвестировать. В то же время продать квартиры становится сложнее, объявления о продаже могут висеть месяцами, а некоторые продавцы жилья уже начали снижать цены.

В статье объясню, что происходит на рынке недвижимости и стоит ли сейчас в неё инвестировать. Заодно поговорим, какие стратегии инвестирования в недвижимость работают в 2024 году и с чего лучше начинать.

• Почему спрос на недвижимость падает
• Стоит ли инвестировать в недвижимость в 2024 году
• Какие есть стратегии инвестирования в недвижимость
• О каких рисках важно знать инвестору
• Какие преимущества и недостатки есть у инвестиций в недвижимость
• Как начать инвестировать в недвижимость
• Как узнать больше об инвестициях и трейдинге

Почему спрос на покупку недвижимости падает в 2024 году

С 2020 по 2024 год стоимость недвижимости росла из-за того, что на неё был высокий спрос, — он возник благодаря программам льготного ипотечного кредитования. Но к концу 2023 года количество сделок начало уменьшаться. Этому способствовал рост стоимости жилья, ужесточение условий по государственным субсидиям и повышение процентных ставок ипотечных кредитов.

Так, количество сделок по покупке жилья в новостройках Москвы в феврале 2024 года снизилось на 9,7% в сравнении с февралём 2023-го. А спрос на покупку вторичного жилья в Москве в январе 2024 года снизился на 30–35% в сравнении с январём 2023-го. Объясню, почему это произошло.

В 2021 и 2022 годах по программе льготной ипотеки можно было взять ипотеку под 7% годовых с первоначальным взносом в размере 15% от стоимости квартиры. С 2023 года по 2024 год условия ипотеки постепенно менялись. Теперь, чтобы оформить льготную ипотеку, потребуется первоначальный взнос в размере 30% от стоимости жилья. При этом процентная ставка по кредиту выросла до 8%. Квартиры за это время подорожали. Таким образом, ипотека стала дороже, и спрос на покупку квартир упал.

Вот как менялись условия льготной ипотеки с 2021 по 2024 год, а вместе с ними и размеры первоначального взноса и ежемесячного платежа.

Для покупки вторичного жилья тоже есть льготные программы. Например, социальная и дальневосточная ипотека. Но большинство людей они не затрагивают — социальную ипотеку, например, выдают в основном многодетным семьям. Поэтому чаще всего покупатели вторичного жилья пользуются стандартными условиями ипотеки.

В свою очередь, стандартная ипотека на жильё вторичного рынка стала ещё дороже, чем на новостройки. Изменения условий ипотеки, размера первоначального взноса и ежемесячного платежа с 2021 по 2024 год — в таблице.

Несмотря на всё это, инвестирование в недвижимость остаётся выгодным — в следующем разделе объясню почему.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость в 2024 году

Несмотря на снижение спроса на покупку жилья, инвестировать в недвижимость выгодно — при условии, что деньги будут вложены на долгий срок.

Чем больше срок, на который вы инвестируете в недвижимость, тем меньше риск потерять деньги. В моменте стоимость жилья и спрос могут падать. Но если вкладывать деньги на 7–10 лет, вы их не потеряете, а, вероятнее всего, заработаете.

Инвесторам, которые хотят получить прибыль быстрее, советую подождать. Ориентируйтесь на ключевую ставку Центробанка — как только она начнёт снижаться, ипотечные ставки тоже станут ниже, а ипотека — доступнее. Значит, спрос на недвижимость снова будет расти и её можно будет продать быстрее.

Выгоднее покупать недвижимость в ипотеку — то есть инвестировать не весь размер стоимости недвижимости, а только размер первоначального взноса и ежемесячных платежей.

Таким образом, инвестор вложит сумму меньше, чем заплатил бы за квартиру целиком, и зафиксирует стоимость недвижимости. Несмотря на колебания рынка, цена покупки останется прежней.

В этом случае переплата будет только за проценты по ипотеке, которые чаще всего ниже инфляции. Так, в 2022 году инфляция в сегменте квартир от застройщиков составляла 21%, а процентная ставка по льготной ипотеке — 7%.

Сейчас условия льготной ипотеки ужесточились, но остались другие программы. Например, вместо покупки новостройки можно инвестировать в загородное жильё, которое расположено в населённых пунктах с населением до 30 тысяч человек.

На такую недвижимость действует программа «Сельская ипотека». С помощью неё можно купить земельный участок, готовый дом или квартиру стоимостью до 6 миллионов рублей с ипотечной ставкой до 3% годовых.

Можно использовать и другие меры поддержки. Например, льготы и субсидии для отдельных категорий граждан: многодетных семей, врачей, военнослужащих, учителей и так далее. В разных регионах они разные.

Какие есть стратегии инвестирования в недвижимость

Есть пять стратегий инвестирования в объекты недвижимости — покупка строящегося объекта по ДДУ и продажа готового, покупка вторичного жилья в плохом состоянии и его перепродажа после ремонта, покупка квартиры и сдача её в аренду, вложения в индивидуальное жилищное строительство и инвестиции в коммерческую недвижимость. Рассмотрим их подробнее.

Покупка квартиры на раннем этапе строительства дома и продажа готового жилья. Квартиры на этапе строительства дешевле, чем квартиры в домах после сдачи. Разница между стоимостью квартиры на этапе строительства и её стоимостью после сдачи дома может быть 10–50%, согласно источникам РБК.

Но в 2024 году эта стратегия даёт минимальную доходность — 5–6% годовых. В таком случае открытие депозитного счёта в банке — например, под 15% — будет выгоднее. Объясню, почему так происходит.

Инвестор может купить квартиру в новостройке со льготной ставкой 5–8% в зависимости от программы. Для этого достаточно 1–2 миллионов рублей на первоначальный взнос и 50–70 тысяч рублей на ежемесячные платежи по ипотеке.

Чтобы зафиксировать прибыль после строительства дома, нужно найти покупателя с наличными или готового взять ипотеку уже по рыночной ставке на вторичное жильё — 17–22% в зависимости от банка. Сейчас это сделать очень сложно.

Сравним покупку квартиры стоимостью 10 миллионов рублей у застройщика по программе господдержки с ипотечной ставкой 8% годовых и у инвестора — по рыночной ставке ипотеки 18%.

Получается, ежемесячный платёж при покупке вторички в два раза выше, чем при покупке жилья в новостройке. Поэтому людей, которые готовы покупать квартиры у инвесторов по рыночным ставкам ипотеки, сейчас немного.

Чтобы конкурировать с застройщиками и быстро находить покупателей, инвесторам приходится снижать стоимость квартир минимум на 7–10%. Кроме того, нужно оплатить работу агента по недвижимости и других помогающих специалистов, а также уплатить 13% НДФЛ с дохода от продажи квартиры.

Покупка квартир в плохом состоянии под ремонт и последующая перепродажа (флиппинг). Эта стратегия в 2024 году более перспективна, чем предыдущая, но требует более активного участия инвестора.

Флиппинг — не пассивный способ получения дохода. Инвестору надо искать квартиры со скидкой, подбирать подрядчиков для ремонта, согласовывать сметы, покупать отделочные материалы и так далее.

Флиппинг может давать доходность 30–35%. Например, в Москве на покупке и продаже квартиры в эконом-сегменте можно заработать от 500 тысяч до 2 миллионов рублей. Это подходящая стратегия для создания ситуации мультидоходности — когда инвестор получает активный доход из нескольких источников.

Покупка квартиры для сдачи в аренду. Сейчас эта стратегия кажется более интересной, чем покупка для перепродажи. Например, в Санкт-Петербурге стоимость аренды за 2023 год выросла на 30%, в Москве — на 20%.

При этом количество предложений аренды не покрывает спрос — людям выгоднее снимать жильё, чем покупать его в ипотеку. Соответственно, сдать квартиру в аренду и начать получать доход, вероятнее всего, получится быстро.

Вложения в строительство жилых домов. На рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС) можно инвестировать двумя способами — купить участок и построить дом под продажу или сдачу в аренду или вложить деньги в девелоперские проекты.

Спрос на индивидуальные дома за февраль — март 2024 года вырос на 30% в сравнении с тем же периодом 2023 года, отметил начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин в комментарии для РБК.

Но при таком способе инвестирования важно разбираться, где лучше купить землю и дома какого типа пользуются спросом. Также придётся искать проверенную бригаду строителей и контролировать стройку.

По моему опыту, вложения в девелоперские проекты крупных застройщиков могут принести инвестору 40% доходности. Проектом может быть, например, строительство коттеджного посёлка или малоэтажных многоквартирных домов.

Инвестиции в коммерческую недвижимость. Можно инвестировать, например, в помещения для стрит-ретейла на первом этаже новых ЖК, в офисные здания, крытые парковки и так далее.

Такие инвестиции могут быть выгоднее, чем инвестиции в жилую недвижимость. Например, доходность коммерческих площадей в ЖК комфорт-класса в Москве при сдаче их в аренду — около 10% годовых.

Если покупать коммерческое помещение для перепродажи на раннем этапе строительства, итоговая доходность может составить 20–30%. Особенно если речь идёт о востребованных локациях с хорошей проходимостью.

Минусы у этой стратегии тоже есть:

• высокий порог входа — например, в Москве цены на коммерческую недвижимость начинаются от 40 миллионов рублей;
• нет льгот на покупку — например, льготной ипотеки.

Какие есть риски инвестирования в недвижимость

Любые инвестиции рискованны, и инвестиции в недвижимость в их числе. Инвестор может столкнуться со сложностями при перепродаже, с колебаниями цен, со срывом сроков сдачи строящегося дома, с банкротством застройщика, с мошенничеством на вторичном рынке или с недобросовестными арендаторами.

Ошибки в первоначальной оценке и сложности в перепродаже. Покупка переоценённого объекта не принесёт желаемой доходности. Сейчас риск особенно велик — из-за льготной ипотеки цены на первичном рынке выросли, но спрос на них низкий. На рынке появилось много квартир с завышенной стоимостью, которые продаются месяцами.

Колебания цен. В долгосрочной перспективе цены на недвижимость растут, но периодически могут снижаться. Сейчас риск этого особенно велик — из-за низкого спроса недвижимость может подешеветь.

Срыв сроков сдачи строящегося объекта. Экономическая ситуация нестабильна — есть сложности с поставкой товаров, в том числе стройматериалов. Поэтому сдача объектов может откладываться, даже если раньше строительство шло в соответствии с планом.

Такая задержка может нарушить планы инвестора. Например, если он вложил деньги на семь лет, чтобы потратить доход на обучение ребёнка, через семь лет запланированный доход он может не получить.

Банкротство застройщика. Покупатели квартир в новостройках защищены механизмом эскроу-счетов, поэтому в случае банкротства застройщика их деньги не пропадут. Но от потери времени и запланированной доходности это их не убережёт.

Мошенничество. При покупке на вторичном рынке важно тщательно проверять квартиру и её собственников с юридической стороны. Существуют мошеннические схемы, из-за которых можно остаться и без денег, и без квартиры. Например, мошенник может продавать квартиру, которую взял в аренду: подделает документы о праве собственности и попросит внести залог, после чего пропадёт.

Недобросовестные арендаторы. Квартиросъёмщики могут испортить мебель или ремонт. Это приведёт к дополнительным расходам. Чтобы избежать таких рисков, нужно грамотно составлять договор, делать опись имущества и фиксировать состояние квартиры.

Как начать инвестировать в недвижимость

Перед тем как вкладываться в недвижимость, нужно изучить рынок, предложения и оценить свои возможности. Я выделила в инвестировании семь этапов.

1. Изучите рынок недвижимости — какие объекты продают, по какой цене.

2. Посмотрите, сколько денег вам доступно, и определите, потребуется ли кредит. Если нет — переходите к пункту 5. Если да — к следующим пунктам.

3. Изучите возможности покупки недвижимости в кредит: ипотечные программы, льготы и субсидии.

4. Проверьте свою кредитную историю — убедитесь, что можете претендовать на ипотеку.

5. Выберите проект, который соответствует вашей инвестиционной стратегии, бюджету и целям.

6. Рассчитайте инвестиционный бюджет. Заложите в него расходы на покупку недвижимости (в том числе на первоначальный взнос и ипотечные платежи, если покупаете её в кредит), а также сопутствующие платежи — например, стоимость страховки, комиссию риелтора и юристов, госпошлину и так далее.

7. Воплощайте в жизнь свою инвестиционную стратегию.

Главное об инвестициях в недвижимость в 4 пунктах

1. Спрос на покупку недвижимости в 2024 году снизился из-за того, что жильё стало дороже, ужесточились условия получения субсидий и выросли ипотечные ставки.

2. В 2024 году лучше инвестировать на долгий срок — 7–10 лет. Если хотите получить доход быстрее, лучше подождать снижения ключевой ставки Центробанка: ипотечные ставки тоже снизятся, спрос на недвижимость вырастет, и квартиру можно будет быстро перепродать.

3. Инвестировать в недвижимость можно несколькими способами: купить квартиру для перепродажи или сдачи в аренду, купить квартиру в плохом состоянии для ремонта и перепродажи, построить жилой дом и перепродать его или вложиться в девелоперский проект, инвестировать в коммерческую недвижимость.

4. Вкладывая деньги в недвижимость, инвестор должен учитывать риск столкнуться со сложностями при перепродаже, колебаниями цен, срывом сроков сдачи строящегося дома, банкротством застройщика, мошенничеством на вторичном рынке или недобросовестностью арендаторов.