Дачная экономика: как работал рынок загородной недвижимости во времена Чехова и Хрущёва

Почему до революции на участках не сажали картошку, а сезон был долгим

Среди дворян и разбогатевших купцов XIX — начала XX века дачи стали популярными благодаря сочетанию трёх факторов:

• В моду вошли путешествия. Главным пионером внутреннего туризма стал царь Александр I, который за время своего правления объехал Россию от Крыма до Сибири. Это про него Пушкин писал: «Всю жизнь свою провёл в дороге, простыл и умер в Таганроге». Но длительные путешествия по-прежнему оставались дорогими и опасными, а переезд из города на дачу был простым и доступным способом сменить обстановку.
• В России появилась и стала расти сеть железных дорог. И первая из них была именно пригородной — в 1837 году она соединила Петербург с Царским селом. А в 1851 году заработала Николаевская железная дорога, по которой можно было за 22 часа добраться из Москвы в Петербург. Дачники и поезда нашли друг друга: в начале XX века арендаторы и владельцы дач либо брали поезда штурмом и толпились там стоя, нагруженные вещами, либо заранее скидывались и арендовали вагон целиком.
• На даче можно было поправить здоровье. И дело не только в том, что отдыхать на природе полезно. Города того времени нельзя назвать чистыми. Из-за скученности населения и плохой воды в них часто случались эпидемии. В XIX веке Петербург пережил пять вспышек одной только холеры. Скрыться от болезни в деревне казалось хорошей идеей. И если глава семьи не мог бросить работу на лето, то он старался отправить на дачу хотя бы жену и детей, становясь «дачным мужем», который каждый день мотался из деревни в город и обратно.

Горожане воспринимали дачу прежде всего как место для отдыха. Поэтому в XIX веке никто и не думал сажать там картошку, разве что цветы. Деревенских жителей такая непрактичность дачников поначалу удивляла.

Зарабатывали на новом увлечении прежде всего хозяева домов, которые сдавали их в аренду, и дворяне, превратившие часть своих земель в дачные участки. Именно так Лопахин предлагает поступить Раневской в пьесе «Вишнёвый сад»: «Вы будете брать с дачников самое малое по двадцати пяти рублей в год за десятину, и если теперь же объявите, то я ручаюсь чем угодно, у вас до осени не останется ни одного свободного клочка, всё разберут».

Снимали дачу не помесячно, а на целый сезон. В средней полосе он начинался в мае и заканчивался в сентябре — начале октября. Поскольку количество проведённых на даче дней не увеличивало арендную плату, съёмщики стремились оставаться за городом как можно дольше.

В конце XIX — начале XX века пятикомнатная дача в пригороде Санкт-Петербурга Павловске стоила 300 рублей за сезон. За двухэтажный домик неподалёку от станции Перк-ярви (сейчас это станция Кирилловское в Выборгском районе Ленинградской области) просили 150 рублей. Дача в две-три комнаты неподалёку от столицы обходилась уже в 25–50 рублей, а комната в доме — в 10–15 рублей.

Дачу или хотя бы комнату могли позволить себе не только богатые купцы, но и люди среднего достатка. В начале XX века зубной врач получал в год около 200 рублей, конторский работник — 400 рублей, а педагог — около 850 рублей. Но цены росли вместе со спросом: «Шесть лет назад в Краскове жило не более пяти семейств, плативших за деревенскую избу 20–25 рублей в лето, а теперь цена на дачи возросла до 150 и более рублей», — писала газета «Московский листок» в 1889 году.

Дачный ландшафт СССР: от шести соток до писательских и партийных посёлков

После революции дачная жизнь радикально изменилась. Жилья не хватало. Поэтому купеческие и дворянские дачи, расположенные недалеко от городских окраин, часто превращали в коммуналки. Это произошло, например, с дачами в Новогирееве. Часто в загородных домиках открывали общественные или медицинские учреждения. Так, бывшую дачу Гаусвальд на Каменном острове превратили в санаторий для рабочих.

Однако княжеский обычай раздавать земли приближённым новая власть не забыла. Правда, советские дачи не были частной собственностью. Чаще всего их давали в пользование на определённых условиях.

Ещё в 1930-е стали появляться первые элитные посёлки. Соседями в них становились преуспевающие люди одной профессии: партийные деятели, крупные учёные, высокопоставленные военные, известные писатели и архитекторы. По уровню комфорта эти дачи не уступали дореволюционным. Например, в подмосковном посёлке Мозжинка, где давали участки академикам в 1940-х годах, были предусмотрены отдельные домики для прислуги.

Большая часть советских дач выглядела намного скромнее. В 1949 году, ещё при жизни Сталина, вышло постановление «О коллективном и индивидуальном огородничестве и садоводстве рабочих и служащих». В этом документе впервые появляются участки в 600 квадратных метров, то есть 6 соток, ставшие со временем дачным стандартом.

В отличие от беспечных дачников Серебряного века, советские граждане использовали свои участки как подспорье в тяжёлые послевоенные годы, а затем в период застоя и дефицита. Чтобы обеспечить семью овощами и фруктами, на даче разбивали сад, вскапывали грядки и строили теплицы. А в августе делали заготовки на зиму. Власть тоже относилась к дачам серьёзно: регламентировала размеры летних домиков и устанавливала, сколько яблонь и кустов крыжовника обязательно нужно посадить на своём участке. За нарушение этих норм дачу могли отнять.

В 1960 году Совет министров СССР выпустил постановление, по которому тот, кто сдаёт дачу в аренду, продаёт её или использует наёмный труд, лишался участка. Тем не менее дачи сдавали. Но делали это неофициально, часто через знакомых. О цене каждый раз договаривались индивидуально.

Бонус. Пять загородных домов, которые понравятся даже тем, кто ненавидит дачи

1. Сакля Чехова в Гурзуфе

В Крым Чехов приехал, чтобы лечиться от туберкулёза. В 1899 году он приобрёл в посёлке Гурзуфе неподалёку от Ялты маленькую татарскую саклю. Дом не представлял собой ничего особенного, зато к нему прилагался небольшой участок в живописной бухте с собственным выходом к морю. За всё это писатель заплатил, не торгуясь, 3 тысячи рублей.

О своей покупке он писал сестре: «Я купил кусочек берега с купаньем и Пушкинской скалой около пристани и парка в Гурзуфе. Принадлежит нам теперь целая бухточка, в которой может стоять лодка или катер. Дом паршивенький, но крытый черепицей, четыре комнаты, большие сени. Одно большое дерево — шелковица».

2. Дача Гаусвальд

До революции Каменный остров в дельте Невы не входил в состав Петербурга и был районом элитных дач. К примеру, здесь отдыхали купец Степан Елисеев и владелец металлургических заводов Николай Путилов.

Эта дача в стиле модерн принадлежала Евгении Гаусвальд, жене преуспевающего булочника. Асимметричное здание из камня, кирпича и дерева, построенное в 1898 году, знаменито не только своей архитектурой. В советской экранизации рассказов о Шерлоке Холмсе дача Гаусвальд «сыграла роль» особняка Ирэн Адлер.

3. Дача Левенсона

Деревянный домик в Ново-Переделкино построил для семьи книгоиздателя Левенсона знаменитый московский архитектор Фёдор Шехтель. Здание украшают яркие изображения павлинов и цветочные орнаменты в древнерусском стиле. На крыше — металлическая фигура птицы Сирин.

После революции дача превратилась в коммуналку. Потом здесь была резиденция посла Сирии. В 2020 году дачу Левенсона выставили на торги со стартовой ценой 70 млн рублей. Но в итоге аукцион был признан несостоявшимся.

4. «Хижина» Марии-Антуанетты

У французских королей ещё в XVII веке появилась загородная резиденция, на которую равнялись другие монархи, обустраивая собственные дворцы, — Версаль. Но через некоторое время выяснилось, что пышность Версальского дворца мешает спокойному отдыху.

Королеве Марии-Антуанетте часто хотелось чего-то попроще, поэтому для неё в Версале построили собственную идеальную деревню — «дачу на даче». Вокруг небольшого пруда разместили мельницу, молочную ферму, на которой королева сама доила коров, а также сыроварню, бильярдную, будуар и «хижину» — маленький домик, где можно было отдохнуть от суеты двора.

5. Дача Тургенева «Ясени»

Пригород Буживаль расположен в 15 километрах от Парижа. Здесь неподалёку от особняка, в котором жила Полина Виардо, Иван Тургенев построил для себя небольшой домик. И хотя с точки зрения архитектуры это скорее шале, сам Тургенев считал его дачей. Он даже дал дому имя: Les Frênes — «Ясени».

Здесь Тургенев работал и принимал гостей, среди которых были Эмиль Золя и Гюстав Флобер. Любопытно, что своё знаменитое стихотворение в прозе «Русский язык» он написал именно тут, на даче под Парижем.